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京版20个税新政冰封二手房市场

2018-09-18 18:40:24

京版20%个税新政“冰封”二手房市场

税负转嫁买方、阴阳合同扰乱政策效果

在经历了三月份的疯狂之后,北京二手房市场自4月份以来因征收20%个税已陷入冰冻状态。

中国证券报通过实地调查了解到,虽然北京市地税局发布的有关20%个税的征收规定,但从部分中介的成交案例来看,各区县出现了征收标准不一的案例。该交多少税,买卖双方心里没底,成交意愿急剧下降。为降低税负,买卖双方之间的阴阳合同盛行;而且从一些成交案例来看,90%的卖房者将个税转嫁到买房者身上。

税负转嫁买方

从链家地产各区县的部分门店成交案例来看,出现了同类型房屋个税征收标准不一的案例,导致买卖双方无所适从。特别是一些未经过住建委签系统的商品房和已购公房、经适房的业主,心里对该交多少税依然没底,这直接导致市场成交意愿急剧下降。

北京住建委的签数据显示,4月份,北京二手房住宅签套数合计仅仅5212套,环比3月份下调了88.1%。最新的5月第一周,二手住宅签量为517套,环比下降78.6%,仅为去年同期的三分之一

京版20个税新政冰封二手房市场

。而且,现在二手房市场超过70%的交易都是满五年唯一房源,涉及个税的房源已经少有人问津。

在3月份,我们店里的每个经纪人每周都能卖出去两三套房子,但4月份,我们店5个人在一个月的时间里总共才卖出去4套,而且3套都是满五年唯一的免税房。一家位于北京朝阳区酒仙桥附近的链家地产门店经纪人张建新(化名)感叹个税政策对市场的影响。

在价格方面,根据链家地产市场研究部统计,4月北京二手房均价为每平方米27820元,与3月份持平。但5月第一周,二手住宅成交均价为26554元/平方米,环比上周上涨1%。满五年唯一的免税房价格比3月份至少都提高了10%,但依然紧俏,客户抢着买;而有个税的房子,90%的业主都把税转嫁给了买房者,而且价格也没怎么降,顶多是让一点税。张建新表示,虽然有个税的房子现在不好卖,但谁买房子谁掏税仍是市场主流。

为增加成交量,帮卖房者减少纳税额,中介开始鼓励卖房者做阴阳合同。链家地产多家门店的经纪人告诉,不少卖房者担心20%的个税过重,非常愿意做阴阳合同。据张建新介绍,北京市对二手房的成交有最低指导价,中介可以帮客户按最低价报个税。三环至四环之间的房子,最低成交价在18000元/平方米左右,四环到五环之间的约16000元/平方米。我们帮客户去过户的时候,可以最低价成交,这样个税就少很多。比如,酒仙桥附近80平方米的房子,市场报价约200万元,但做成16000元/平方米的成交价,总价才128万元。张建新透露。

观望成主流情绪

如果真按20%执行的话,我的房子就不卖了,大不了先出租。一位拥有3套房的贾先生对个税政策显得愤愤不平。最近一个多月来,像贾先生这样的人越来越多。

海德房地产公司负责人表示,北京是国五条执行细则中唯一一个严格执行20%个税的城市,北京购房人税负承受力接近极限,也导致观望成为当前二手住宅市场的主流情绪。而在北京二环外的一家中介公司的公司经理告诉,她认为,政策效应最多持续两三个月,想要买房,最好再等一等。

个税政策导致市场成交量持续萎缩,市场整体交易难度也在不断上升,不利于缓解供需矛盾和稳定房价。链家地产市场研究部张旭认为。另据业内人士分析,北京二手房市场低迷期或将持续半年。

而且,要按照北京市地税局发布的《公告》中的规定执行的话,各区县税务部门必须增加人力、物力,来逐一核查各种类型房屋的购房合同、装修款、贷款利息、各种合理的费用支出等。各区县税务部门增加成本的意愿并不强。

值得注意的是,执行20%的个税与稳定房价没有必然联系。据媒体报道,广东东莞自2007年就已执行该个税政策,但5年过去,东莞二手房成交量和价格均呈上涨趋势。东莞中原地产提供的数据显示,2007年住房均价为2202元/平方米,到2012年,均价已达3542元/平方米,累计涨幅超过60%。2012年,东莞全市二手房成交35507套,相比2007年的14058套增加153%。

(姚轩杰)

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